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对年期修正系数的探讨
2011-02-15 21:23:55 来源: 作者: 【 】 浏览:1044次 评论:0

内容提要:

 

    年期修正系数是采用基准地价修正法评估宗地地价时经常涉及的因素。在无偿收回土地使用权及考虑续期可能的情况下应采用不同的年期修正系数。

 

一、问题提出

 

采用基准地价修正法评估宗地地价时,均伴随着各种个别因素系数调整及容积率和年期修正等系数调整问题,本文仅对年期修正系数的问题进行探讨。根据城镇土地估价规程和有关评估资料,年期修正系数求取公式为:

 

    a1=Pn/PN=[(1-(1+r)-n)]/[1-(1+r)-N] 公式(1)

 

a1:有限年期修正系数

 

PN:最高出让年期某级地段某种类型土地使用权的均值地价(即由政府主管部门定期发布的基准地价)

 

Pn:实际使用年期(剩余年限)某级地段某种类型土地使用权出让的均值地价(即尚未修正的出让地价)

 

N:土地使用权出让的最高使用年限

 

n:实际出让年期或剩余年限

 

r:土地还原利率

 

笔者认为上述年期修正公式,是在某土地使用权出让时,政府为测算其出让地价而采用的年期修正公式。由于土地使用权均有最高年限规定,出让合同规定的使用年限届满,由国家无偿收回的条件下,采用上述公式进行调整是无可非议的。但是,在大量评估实践中,很多土地使用权出让是土地使用者使用一段时间后的转让行为,是反映土地二级市场(指法人之间对土地使用权再转移行为)的公允价值的评估问题,如果仍采用上述年期修正系数进行调整,就忽略了另一种可能性,那就是土地使用者经过申请,存在着政府同意续期使用土地、重新签订合同并支付土地出让金、办理登记的可能性,这种情况的年期修正系数如何确定,笔者认为以下问题值得研讨。

 

1.政府组织出让某块土地使用权,应该说是相当慎重的,通常是在土地利用总体规划框架下、按照批准的城市建设总体规划进行的。根据《土地法》第58条规定:有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或有批准权限的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:

 

(1) 共利益需要使用土地的;

 

2)实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;

 

3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

 

(4) 单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;

 

5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的

 

根据上述(1)(2)条情况发生时,土地使用权人可以得到拆迁补偿安置(货币补偿或产权调换),如果是企业,甚至可以由拆迁人按照原生产规模、原建筑面积和城市规划布局,统一选址,给予建设。从理论上分析,是按照置换价值等同原则进行安置的,重新安置的土地使用权到期时,续期的可能性更大,因此,除非第(3)条这种特殊情况外,一般均存在续期使用土地的可能。

 

2.土地使用权到期能否继续使用土地的关键,在于城市规划的预见性和科学性。笔者认为,土地使用权出让时间到期,土地使用权被无偿收回的概率,应该是比较特殊的情况,大量的土地使用权转让,均存在继续使用土地的可能。

 

二、 无偿收回土地使用权条件下的年期修正系数

 

a1=Pn/PN=[(1-(1+r)-n)]/[1-(1+r)-N]

 

PN=A/r×[1-(1+r)-N]=SN

 

PN这个价格实际上是N年平均年纯收益A的年金现值,纯收益A是土地评价部门,经过大量的市场调查,数据采集,求出该地段的平均A值,采用收益现值法或其他方法求得某级地段某种类型土地的平均价格,并由政府作为基准地价定期发布,是指导市场的宏观控制价格。

 

例如:1999年某市一级工业用地的基准地价为1324元/平方米,工业用地法定最高使用年限为50年,土地还原利率r为6.4%,则推算A值等于88.726元/平方米,也就是意味着土地购买者每年的平均纯收益必须达到或超过A,才愿意以1324元/平方米的基准地价(暂不考虑各种因素的调整)购买这块土地使用权。

 

如果某工业用地已使用了N-n年准备转让,在到期由国家无偿收回的条件下,受让者只有n年的使用权,如果剩余年限n只有20年,A及r值不变时,受让者愿意支付的地价(暂不考虑其他调整因素)只能是n年内A的累计现值985.44元/平方米,由此可推算出,如果我们仍以1999年政府规定的基准地价1324元/平方米进行评估时,应该进行年期修正,此时的年期修正系数应为:

 

a=985.44/1324=0.744139,基准地价修正为985.44元/平方米。

 

当剩余年限只有5年(或国家只出让5年)进行出让时,年期调整系数只有0.28,也就是说只有5年使用权的土地的价格(暂不考虑其他调整因素)只有370.2元/平方米。

 

当使用年限已到法定使用年限时,年期修正系数为0,此时土地使用权价值为0,理论上分析,这种价格只能体现政府无偿收回使用权的价值,是土地使用者对政府承诺的价值体现。此时的土地使用权已不具备在二级市场上再转让条件。如果按上述年期修正系数评估,必然会给评估机构带来很大的风险。由于土地出让政策是近十几年开始执行的政策,时间较短,在土地转让的评估业务中,几乎没有土地使用权是处在届满期进行再转让的例证,因此,还没有引起我们对年期修正系数内涵的理解,尚未引起评估人员的足够重视而已。

 

三、 考虑续期可能的年期修正系数的探讨

 

1.前提条件

 

    能否续期的批准权是政府,不是转让或受让者。土地使用者经申请续期要求后,在政府未批准前,交易双方只能是对续期可能的一种估计,其概率范围为0~1之间;

 

    如果续期要求获得批准,不应理解是得到了无限期使用土地的权利,而仍然是继续按有限使用年限的再出让的行为,只不过政府不是按宗地地价计费,而是只缴纳出让金即可。但是为法人之间的转让行为评估时,其评估结果应体现n+N年土地使用权的价值(出让金已包含在评估价值之中),而不是只体现向政府交纳的出让金。

 

    为进一步阐述年期修正系数的变动,仍采取上述同一的基准地价PN和年平均纯收益A,同时仍未包括其他系数的调整问题。

 

2.经政府批准同意续期使用土地的年期修正系数

 

如果某级、某类型的土地使用N-n年后,已经政府批准同意续期,购买(受让)者愿意支付的价格应是n+N年的土地纯收益,这是因为受让者同时取得了n+N年的土地使用权,比向政府要求出让新的土地使用权多出了n年纯收益现值的使用权利。从收益现值观点分析:

 

PN+n=SN×a1+A/r×[1-(1+r)-(n+N)-1-(1+r)-n]

 

PN+n=A/r×[1-(1+r)-N]×[(1-(1+r)-n)]/[(1-(1+r)-N)]+A/r×[1-(1+r)-(n+N)]-A/r×[1-(1+r)-n]

 

PN+n=A/r×(1-(1+r)-n)+A/r×[1-(1+r)-n]×(1+r)-N]-A/r[1-(1+r)-n]

 

PN+n=A/r×[1-(1+r)-n]×(1+r)-N]

 

PN=A/r*[1-(1+r)-N]=SN

 

a2=PN+n/PN=1-(1+r)-n×(1+r)-N/1-(1+r)-N……(2)

 

3. 续期可能的年期修正系数

 

公式(2)是已经政府批准同意续期使用土地的年期修正系数,实际运作中,当土地使用者使用土地N-n年时,由于各种因素存在,尚无政府同意续期的确凿证明,例如:根据城市规划对该宗地虽然没有拆迁或变更使用功能的规划,但由于尚未到达最高使用年限,得不到政府的承诺;尚未缴纳续期使用土地的出让金;尚未申请、尚未登记;只是口头承诺等等因素的存在,能否真正得到政府正式批准同意续期的合同,仅是一种可能性,如果考虑获得批准的概率为f,则到期无偿收回土地使用权的概率为(1-f),这种概率范围,只能通过向有关部门咨询,根据城市规划和广泛收集有关资料加以判断确定,则这种可能概率条件下的年期调整系数应修正为:

 

a3=af+a(1-f)故 公式(3)

 

公式(3)可以理解为批准概率条件下的年期修正系数。

笔者认为,在二级市场上土地使用权转让的评估作业中,应考虑能否续期的可能性,并以公式(3)对基准地价进行年期修正是比较合理、公正的。

 

四、 实例

 

某市某企业在经济技术开发区工业地段建厂,经批准,得到一块土地的出让权,有权使用土地面积1000平方米,出让年限为50年,目前已使用35年,企业准备转让委托评估。根据城市规划,该区段不在旧城改造范围内,是工业用地规划区段,根据开发区发展规划,采取在原有用地基础上逐步向西发展战略,目前该地段的工业用地基准地价为540元/平方米。在不考虑其他因素修正条件下,本文采取不同续期可能的条件下计算评估宗地的转让地价:

 

按照现在政府规定的出让地价为1000×540/10000=54万元,

 

到期无偿收回条件下(采用原有年期修正系数修正)的评估值为:

 

P1=1000×540×0.6346/10000=34.268万元;

 

已经批准同意续期(采用公式2调整)的评估值为:

 

P2=1000×540×1.0266/10000=55.436万元;

 

批准概率条件下的评估值为:

 

根据经济技术开发区发展规划,经调查后,该宗地到期后获得续期使用土地的可能概率取0.8。

 

P3=1000×540×0.9488/10000=51.235万元。

 

通过上例测算结果可以看出,如果到期无偿收回,其剩余年限的宗地使用权价值只有34.266万元,如果按照这个价格转让,比新出让的地价下降了36.5%,这种评估价格,除非政府已明确告知该土地使用权到期必须收回,否则,委托方很难理解,难以接受。如果评估值取公式(2)测算的结果,虽然比新出让的地价只高出2.6%,如果委托方和评估方提供不出政府同意续期的正式凭证,受让方也会找出许多证据不足的理由予以反驳,如果评估人根据已掌握的资料,对续期可能加以概率分析,用概率计算为51.29万元,比新出让地价低了5%,如果选取0.8概率的理由充分,这个结果就比较客观、合理,也是容易被交易双方所接受的价格。        信息来源:《中国资产评估》([2003]第3期)

Tags: 责任编辑:淮信
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